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Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Baufinanzierung ohne Eigenkapital – was ist möglich?
Die Mieten steigen, die Zinsen verharren auf einem Rekordtief – ein guter Zeitpunkt, um Immobilien zu kaufen! Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sollen Bauherren dabei einbringen, heißt es jedoch nach alter Schule. Wer nicht über ausreichend Ersparnisse auf dem Konto verfügt, hat das Nachsehen. Doch unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich – mit einer Vollfinanzierung. Mit der darlehenfinanz legen Sie den Grundstein für Ihre Zukunft als Immobilienbesitzer – informieren Sie sich jetzt!
Was bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, den Kaufpreis einer Immobilie ohne eigene finanzielle Mittel zu stemmen und über einen Kredit zu finanzieren.
Bei einer solchen Finanzierung deckt der Kredit die komplette Summe für das Haus oder die Wohnung ab. Doch bei einem Hauskauf beschränken sich die Kosten nicht auf den Kaufpreis der Immobilie beziehungsweise die Baukosten. So kommen allein die Kaufnebenkosten hinzu. Ihre Höhe variiert von Bundesland zu Bundesland. Insgesamt können sie jedoch bis zu 20 Prozent der Baufinanzierung ausmachen.
Darunter fallen folgende Posten:
- Grunderwerbssteuer
- Notarkosten
- Maklergebühren
- Gebühren für das Grundbuchamt
100-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Möglichkeiten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital existieren zwei Möglichkeiten: die 100-Prozent-Finanzierung und die 110-Prozent-Finanzierung.
Die 100-Prozent-Finanzierung stellt die Finanzierungsform dar, bei der ein aufgenommener Kredit den Kaufpreis der Immobilie vollständig trägt. Die Nebenkosten, die beim Kauf anfallen, bezahlt der Käufer mit seinem Eigenkapital.
Bei der 110-Prozent-Finanzierung deckt der Kredit über den Kaufpreis hinaus auch die Kaufnebenkosten für die Immobilie. Der Bauherr bringt damit keinerlei Eigenkapital in die Baufinanzierung ein. Das schlägt sich auf die Konditionen des Darlehens nieder. Je nach Höhe der Nebenkosten lässt sich bei dieser Möglichkeit auch von einer 120-Prozent-Finanzierung sprechen. In jedem Fall handelt es sich letztendlich um eine Vollfinanzierung.
Wie wichtig ist Eigenkapital für die Finanzierung?
Steigende Mietpreise und anhaltend niedrige Zinsen für Kredite veranlassen immer mehr Menschen dazu, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Im Normalfall nehmen Sie für die Baufinanzierung einen Kredit auf, stemmen aber einen wesentlichen Anteil der Summe durch Ihre Ersparnisse. So hieß es lange Zeit von Banken, dass Bauherren mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren sollen.
Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital für die Baufinanzierung, desto besser. Denn ohne eigene finanzielle Mittel gehen Sie bei der Finanzierung einer Immobilie ein großes Risiko ein.
Eigenkapital sichert die Baufinanzierung ab
Die finanzielle Situation kann sich manchmal schneller ändern als gedacht. Und die Änderungen wirken sich unmittelbar auf Ihre Zahlungsfähigkeit aus.
Bei Arbeitslosigkeit, und sei sie nur vorrübergehend, oder bei einer Krankheit können Sie die monatliche Rate vielleicht nicht mehr bedienen, mit der Sie die Baufinanzierung abzahlen. Ein Unfall oder eine Schwangerschaft können die finanzielle Situation genauso schnell ändern wie eine größere ungeplante Ausgabe.
Geraten Sie bei der Abzahlung des Kredits für Ihre Immobilie in Zahlungsschwierigkeiten – sei es verschuldet oder unverschuldet – kann der Traum vom Eigenheim schnell in ein finanzielles Desaster führen. Können Sie die Raten Ihrer Baufinanzierung nicht mehr tilgen und verfügen Sie über keinerlei weitere finanzielle Mittel, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen, um die offenen Forderungen zu begleichen.
Das Risiko lassen sich Banken mit höheren Zinsen bezahlen
Letztendlich dient die Immobilie bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital der Bank als Sicherheit. Damit sichert sie sich ihr Risiko ab. Durch den Verkauf des Hauses lassen sich offene Forderungen ableisten, wenn der Kreditnehmer die Raten nicht mehr begleichen kann.
Auf den bei einer Vollfinanzierung zusätzlich geleisteten Kaufnebenkosten bleibt die Bank allerdings sitzen. Deshalb gehen Banken gerade mit einer Vollfinanzierung ein enormes Risiko ein, das sie sich bei der Baufinanzierung mit einem entsprechenden Aufschlag bei den Zinsen bezahlen lassen.
Ein höherer Zinssatz beim Darlehen wiederum hat entweder eine steigende Rate oder eine längere Laufzeit zur Folge. Das ist auch der Grund, warum eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital immer kostspieliger ist als ein reguläres Finanzierungsmodell.
Was zählt als Eigenkapital?
Bevor Sie sich überlegen, ob Sie Ihr Haus ohne Eigenkapital finanzieren, sollten Sie sich klar machen, was überhaupt als solches verstanden wird. Grundsätzlich zählt als Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung Vermögen wie
- auf Tages- oder Festgeldkonten angelegtes Geld,
- Wertpapiere wie Aktien und Fonds,
- Guthaben aus dem Bausparvertrag
- sowie Vermögen aus der Riester-Rente oder aus der Lebensversicherung.
Neben diesen Geldern gelten bei der Baufinanzierung allerdings noch weitere Mittel als Eigenkapital, die der Bank als Sicherheit bei der Kreditvergabe dienen und so Ihre Kreditwürdigkeit erhöhen. Dazu gehören:
- eine Immobilie, die Sie bereits abbezahlt haben
- das Grundstück, auf dem Sie bauen wollen
- der Rückkaufswert aus der Lebensversicherung
Darüber hinaus lässt sich auch die Eigenleistung, die Sie beziehungsweise Freunde und Verwandte beim Bau einbringen wollen, als Eigenkapital bei der Baufinanzierung verstehen.
Voraussetzungen für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Damit Ihnen die Bank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gewährt, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Gerade bei einer Vollfinanzierung liegen die Hürden der Banken hoch.
Hohes gesichertes Einkommen
Wegen der hohen Risiken, die eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, kommt diese Form ausschließlich für Personen infrage, die über ein gesichertes Einkommen verfügen. Gerade bei einer Vollfinanzierung sollte dieses im mittleren bis hohen Bereich liegen. Hier profitieren insbesondere junge Bauherren, die für den Hauskauf noch nicht genug Kapital angespart haben, aber deren berufliche Situation die Abzahlung des Darlehens wahrscheinlich macht.
Wichtig ist, dass das Einkommen so hoch ist, dass Sie neben den Raten auch Ihren regulären Lebensunterhalt bestreiten sowie sich ein finanzielles Polster anlegen können. Denn als Immobilienbesitzer müssen Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen. Rücklagen brauchen Sie beispielsweise für Reparaturen, Modernisierungen und Neuanschaffungen.
Ein gesichertes Einkommen verspricht der Bank eine bessere Liquidität. So haben Beamte, die in stabilen beruflichen Verhältnissen agieren, bessere Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Bei Selbstständigen und Freiberuflern, bei denen das Einkommen schwankt, gestaltet sich die Bewilligung eines solchen Kredits schwieriger.
Alter
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich insbesondere für Jüngere. Sie haben meist noch nicht so viele Rücklagen angespart, um sich davon ein Haus zu kaufen. Wenn sie aber viel verdienen und ihre berufliche Situation gut abgesichert ist, haben sie die Möglichkeit, den hohen Raten der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital nachzukommen. Auch eine Vollfinanzierung mit längerer Laufzeit können junge Menschen bis zum Rentenalter noch abzahlen.
Gewissenhafte Haushaltsplanung
Wer sich auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital einlässt, für den ist eine zuverlässige Haushaltsführung Pflicht, bei der alle Kosten einberechnet werden. Sie sollte genügend Spielraum lassen, um die Raten zurückzuzahlen. Noch besser ist es, wenn Sie zusätzliche Risiken einkalkulieren, wie den Ausfall eines Einkommens bei Doppelverdienern. Eine sorgfältige Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben kann bei der Bank als wertvolle Argumentationshilfe dienen.
Immobilien mit hohem Potential
Die Immobilie selbst stellt ebenfalls einen Faktor dar, den die Bank bei der Bewilligung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital berücksichtigt. Damit begegnet sie dem hohen Risiko, das bei einer solchen Finanzierung besteht.
Bessere Chancen haben Sie mit einem Haus, das sich in einem guten Zustand sowie einer bevorzugten Lage befindet. Baufällige Immobilien in schlechter Lage dagegen schmälern die Erfolgsaussichten auf eine Vollfinanzierung, wenn Sie keine Ersparnisse besitzen. Auch sinkende Immobilienpreise in der Umgebung können zum Wertverlust beitragen. Der Grund: Bei Zahlungsunfähigkeit kann die Bank ihre Verluste mit dem Erlös aus dem Verkauf des Hauses mitunter nicht begleichen und muss mit Ausfällen rechnen.